En qué consiste
Se trata de estimar el valor de un inmueble a partir de precios de inmuebles parecidos de la misma zona. Como ningún testigo es idéntico, se corrigen sus precios con coeficientes que reflejan las diferencias: superficie, estado, antigüedad, planta, calidades o ubicación.
Cómo elegir los testigos
Busca inmuebles del mismo uso y tipología, en la misma zona de mercado y con fechas recientes. Prioriza los precios de cierre frente a los de oferta; si usas ofertas, aplica un coeficiente de negociación. La Orden ECO/805/2003 exige, para las valoraciones sujetas a ella, una muestra representativa de comparables.
Coeficientes de homogeneización
Cada diferencia relevante se traduce en un coeficiente, normalmente entre 0,80 y 1,20. Lo importante no es el número exacto, sino que sea coherente y esté explicado: por qué un tercero con ascensor vale más que un bajo, o por qué una reforma reciente suma.
Del valor unitario al valor final
Con los precios homogeneizados por metro cuadrado se calcula el valor unitario, por media o con ponderaciones, descartando los testigos que se alejen demasiado. Ese valor por la superficie adoptada da el valor por comparación.
Cómo justificarlo en el informe
Incluye una tabla con cada testigo: dirección aproximada, fecha, precio, superficie, coeficientes y valor unitario resultante. Un revisor tiene que poder rehacer el cálculo. Halko genera esa tabla automáticamente desde el expediente.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos testigos hacen falta?
En una tasación ECO, el artículo 21 de la Orden ECO/805/2003 exige información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables. En una tasación libre no hay mínimo legal, pero cuantos más y mejores, más defendible es el valor.
¿Qué es homogeneizar un testigo?
Ajustar su precio para que sea comparable con el inmueble que tasas: por superficie, planta, estado, antigüedad, ubicación o si es oferta y no venta. Cada ajuste debe explicarse en el informe.
¿Puedo usar ofertas en lugar de ventas cerradas?
Sí, aplicando un coeficiente de negociación, porque el precio de oferta suele ser más alto que el de cierre. Lo explicamos en fuentes de testigos.
¿Y si no encuentro testigos suficientes?
Amplía la zona o el periodo y explica por qué, o combina el método con otro. Tienes ideas en la guía tasar con pocos testigos.